Fel i bostadsrätt – vad kan du göra?

När du köper en bostadsrätt gäller i första hand avtalet mellan dig och säljaren. Utöver det gäller köplagen.

Det finns ingen undersökningsplikt för bostadsrätter i köplagen. Men det är ändå bra att du undersöker bostaden före köpet, så att du vet vilket skick den är i.

Om du undersöker lägenheten ska du göra det noggrant. Du kan inte klaga i efterhand på fel som du borde ha upptäckt.

Du kan undersöka bostaden själv eller ta hjälp av en oberoende besiktningsman.

Om säljaren eller mäklaren uppmanar dig att undersöka bostaden ska du gör det. Låter du bli att undersöka trots en sådan uppmaning? Då kan du inte få ersättning av säljaren för fel som du borde ha upptäckt.

När du köper en bostadsrätt är det i första hand avtalet mellan dig och säljaren som styr vad som gäller. Det som inte står i avtalet regleras av köplagen. Köplagen är inte tvingande. Det betyder att ni kan komma överens om andra villkor i avtalet.

I köplagen finns inga regler om dolda fel. Däremot finns regler om när du har rätt att klaga på fel (reklamera).

Du har rätt att klaga om bostadsrätten inte stämmer med det som du blivit lovad. Du kan också klaga på fel som du rimligen inte ska behöva räkna med.

Friskrivning från fel

En säljare kan friskriva sig från eventuella fel i bostadsrätten. Men bostadsrätten kan vara felaktig även om det finns en friskrivning från fel.

Bostadsrätten är alltid felaktig om:

• den inte är som säljaren sagt
• den är i mycket sämre skick än du kan förvänta dig, till exempel utifrån byggår
• säljaren inte informerat dig om allvarliga fel i bostadsrätten som säljaren kände till.

Köplagen eller jordabalken?

Köplagen gäller vid köp av bostadsrätter eftersom en bostadsrätt räknas som lös egendom, inte fast egendom. När du köper fast egendom, till exempel ett hus, gäller istället jordabalken.

Kontakta säljaren så snart du upptäcker ett fel. Du kan klaga på fel i två år från att du fick tillträde till bostaden. Men du måste klaga inom en rimlig tid från det att du upptäckte felet.

Klaga gärna skriftligen. Du kan till exempel skicka ett mejl eller rekommenderat brev. Då kan du bevisa att du klagat och när du gjorde det.

Du kan kräva att säljaren åtgärdar felet eller sätter ner priset i efterhand.

Om felet är väsentligt kan du ha rätt att häva köpet. Då går bostaden tillbaka till säljaren och du får pengarna tillbaka.

Tvister om fel i en lägenhet eller bostad är ofta komplicerade. Om du behöver mer vägledning kan du kontakta en jurist eller advokat som är kunnig inom området.

Tips när du ska anlita en jurist eller advokat

Har du och säljaren hamnat i en tvist ni inte kan lösa? Då är det en domstol, i första hand tingsrätten, som kan pröva tvisten.

Det kan vara värt att kontakta en jurist eller advokat som kan hjälpa dig att reda ut vilka krav du kan ställa och vilka möjligheter du har.

Du kan kolla om du har något rättsskydd via ditt försäkringsbolag. Ibland kan rättsskyddet i försäkringen täcka vissa kostnader för till exempel ett juridiskt ombud.

Tvistlösning i domstol

Kommer du inte överens med bostadsrättsföreningen om till exempel medlemskap eller ansvar vid en vattenskada? Då kan Hyresnämnden ha möjlighet att medla mellan dig och föreningen, om föreningen går med på det.

Hyresnämndens webbplats

Om problemet inte löser sig kan det vara bra att anlita en jurist eller advokat. Juristen eller advokaten kan hjälpa dig att reda ut vad som gäller och hur du kan gå vidare. Innan du gör det kan du kontrollera om din hemförsäkring har rättsskydd.

Du kan vända dig till tingsrätten om tvisten inte löser sig.

Tvistlösning i domstol

Du kan också vända dig till Bostadsrättsnämnden för att pröva tvisten. Nämnden ger inga bindande beslut.

Bostadsrättsnämndens webbplats